2019年截至到現(xiàn)在，關(guān)于整個中國的城市發(fā)展有兩件大事。一是粵港澳大灣區(qū)綱要規(guī)劃落地；二是發(fā)改委提出培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指向也非常明確。

兩件事都是關(guān)于城市群的發(fā)展，尤其是粵港澳大灣區(qū)作為城市群協(xié)作發(fā)展的領(lǐng)頭羊、試驗田成為了舉國矚目之地。而根據(jù)粵港澳大灣區(qū)建設(shè)規(guī)劃，到2022年，粵港澳大灣區(qū)綜合實力顯著增強，國際一流灣區(qū)和世界級城市群框架基本形成。

也就是說，大灣區(qū)投資的最佳紅利期只剩下最后的4年。那我們應(yīng)該如何抓住粵港澳大灣區(qū)這一歷史機遇呢？今天，我們就從房產(chǎn)投資的角度來跟大家分享。大灣區(qū)核心城市的發(fā)展前景如何？哪里才是我們最大的投資機會？

截止到今天，一個縱向100公里左右的珠江口兩岸，就已經(jīng)通了4座大橋，分別是珠江黃埔大橋、虎門大橋、港珠澳大橋、南沙大橋。而且還有兩條大橋在修，分別是深中通道，蓮花山過江隧道。這種跨海、跨江大橋的建造，不管是在密度、長度上，放在全世界任何一個灣區(qū)，不管是紐約灣、還是東京灣，都絕對是有過之而無不及。

粵港澳大灣區(qū)和世界其它三大灣區(qū)有兩點存在很大的不同，一個是這是兩種制度的融合的發(fā)展，史上前所未有。而另一點是，它有著4個核心城市作為引擎，你可以理解為大灣區(qū)是一個有著4個發(fā)動機的車，而這4個輪分別就是：香港、澳門、廣州、深圳。

其中，香港的定位是：國際金融、航運、貿(mào)易中心和國際航空樞紐，全球離岸人民幣業(yè)務(wù)樞紐，更具競爭力的國際大都會。

澳門的定位是：世界旅游休閑中心、中國與葡語國家商貿(mào)合作服務(wù)平臺。

廣州的定位是：國家中心城市，國際商貿(mào)中心、綜合交通樞紐，科技教育文化中心，著力建設(shè)國際大都市；

深圳的定位是：全國性經(jīng)濟中心城市、國家創(chuàng)新型城市、具有世界影響力的創(chuàng)新創(chuàng)意之都。

在整個《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》文件中，香港足足被提及102次，而澳門是90次、廣州41次、深圳39次。

從直接的字面上解讀，大灣區(qū)最核心的當(dāng)屬香港和澳門。另一方面，從投資的角度上來看，香港的房價已經(jīng)高到近20萬/平，而且內(nèi)陸人在香港置業(yè)的印花稅高達房價的30%，投資門檻和投資稅費成本都很高，不是普通老百姓能玩得動的投資。而澳門，房價也達到10萬/平，房價高，市場小，在房產(chǎn)投資上可以忽略。

深圳是最被大灣區(qū)需要的城市，因為它即是與香港連接的橋頭堡，同時也是科技創(chuàng)新中心，而大灣區(qū)發(fā)展的核心引擎是什么？兩個字：科創(chuàng)。

雖然深圳在綜合性上略顯不足，在科技創(chuàng)新和經(jīng)濟引領(lǐng)層面卻擁有獨一無二的競爭力。而廣州是傳統(tǒng)的華南門戶城市，也擁有國際商貿(mào)中心的超級定位，更是華南地區(qū)最重要的交通樞紐和科教文化中心。

二.大灣區(qū)最核心，深圳最大投資機會在這個板塊

1.深圳的最核心——前海

綱要中，提到三大合作示范區(qū)，我認(rèn)為這是粵港澳大灣區(qū)發(fā)展中最受益的區(qū)域，分別是：深圳的前海、廣州的南沙、珠海的橫琴。三大自貿(mào)區(qū)中，論價值，前海最大。

相比另外兩個自貿(mào)，南沙和橫琴，前海的發(fā)展要快得多，它的發(fā)展前景完全可以媲美甚至超越上海的浦東新區(qū)。

在規(guī)劃中，前海被定義為要建設(shè)國際化城市新中心，支持在深圳前海設(shè)立口岸，研究加強和香港基礎(chǔ)設(shè)施高效聯(lián)通。很明顯，前海地位再上一個臺階，成為深圳的新中心。這也意味著，南山要從福田手上接棒，成為下一個10年深圳真正的中心。

前海自貿(mào)區(qū)的土地建設(shè)規(guī)劃中，包括商業(yè)、工業(yè)和住宅用地，也才占了32%的比例，可想而知住宅用地那就更加少了。所以，目前前海也幾乎沒有什么新樓盤，房價整體在7萬以上。我認(rèn)為只要房子品質(zhì)不是太爛，5年內(nèi)該片區(qū)的房價在20萬左右都不會成問題。

綜合深圳的發(fā)展，和房價，投資深圳應(yīng)該這樣選：

① 選南山，尤其前海。南山是深圳最核心的區(qū)域，也是價值最高的區(qū)域，尤其是它的中心前海，絕對是深圳中心中的中心，每一個深圳富豪甚至是國內(nèi)富豪都愿意在這里持有一套住宅。

②其次選寶安中心區(qū)。寶中靠近南山前海，甚至不排除未來會劃入前海自貿(mào)區(qū)。

③再次選福田。雖然價格高，但價值也穩(wěn)，未來依舊有上漲空間。

④往關(guān)外走第一個可考慮的是龍華北站板塊及周邊、龍崗坂田板塊及周邊。這2個地方靠近福田，是福田區(qū)價格外溢最大的地方。通俗點說，如果福田價格上漲，第一個帶動就是這2個片區(qū)的上漲。

⑤想要住深圳中心，資金又不足的，可以考慮羅湖。雖然因為早期發(fā)展規(guī)劃混亂，城市面貌破舊。但是在商業(yè)、教育和醫(yī)療方面，并不會比南山、福田兩個中心區(qū)差，房價卻比這兩個區(qū)要親民一些。價值上有老區(qū)的底蘊和配套做保障，在舊改的推動下，這里的房價未來一定會有一波漲幅。

⑥資金緊湊，且想以較低門檻和較長時間投資深圳的，可以買深圳東進核心，未來價值的：龍崗大運城和坪山中心區(qū)。

好，深圳說完了，廣州又是怎樣呢？

三.大灣區(qū)下，廣州哪里能迎來房價暴擊？

1.廣州唯一副中心——南沙

投資一個城市，關(guān)鍵看這個城市的發(fā)展方向。廣州的兩大城市發(fā)展方向是東進和南拓，而南沙就是南拓的核心，同時也是廣州唯一的副中心，政治地位不可謂不高。

而站在大灣區(qū)之下看南沙，南沙更加是機會之地。其一，南沙是粵港澳大灣區(qū)的物理中心店點，不管去廣州、深圳、東莞、中山珠海的中心區(qū)，都在100公里范圍內(nèi)。其二、在大灣區(qū)規(guī)劃中，南沙被提及14次，絕對的高光時刻。將南沙定位為粵港澳全面合作示范區(qū)，是大灣區(qū)的三大自貿(mào)區(qū)之一。

 2.南沙各版塊分析，哪里最值得投資？

（1）南沙各版塊的樓市現(xiàn)狀

南沙的價值關(guān)鍵在于自貿(mào)區(qū)，而南沙自貿(mào)區(qū)分為7個板塊，從北到南是：

慶盛樞紐區(qū)，是慶盛高鐵站所在的區(qū)域，附近沒有項目供應(yīng)。

海港區(qū)塊，分為兩塊，分別在沙仔島和龍穴島，但是以物流、倉儲為主，住宅極少。

蕉門河中心區(qū)，指沿著蕉門河兩岸，是南沙的老城區(qū)中心，核心的萬達廣場、金州廣場都在這里，房價大概2.2萬/平，是新房供應(yīng)較多的區(qū)域。

明珠灣，是南沙的金融商務(wù)發(fā)展區(qū)，但還處于建設(shè)初期，尚處于概念中，還沒發(fā)展起來，目前基本沒有房源。

南沙灣，是休閑居住和富人住宅區(qū)，南沙港、南沙游艇會、郵輪母港等都在南沙灣，直接可以在這里做船到香港，甚至可以坐郵輪到東南亞。這里還有一堆的科技園、研究中心、創(chuàng)新中心等高精尖的研究所。各種概念加持下，這里也是南沙房價最高的板塊，房價近3萬，甚至有項目賣到4萬。

南沙樞紐區(qū)、萬頃沙保稅港區(qū)，兩個板塊其實都位于萬頃沙島上，住宅供應(yīng)也很少，配套也并不完善。其中南沙樞紐區(qū)，是在建的18和22號地鐵，和規(guī)劃的環(huán)南沙15號線，三條地鐵的交匯處。

3.增城最具價值板塊

增城額發(fā)展核心就4個字“三心三帶”：

三心：包括增城中軸線商業(yè)商務(wù)中心、空港商業(yè)商務(wù)中心、東部交通樞紐商業(yè)中心。

三帶：包括東部商業(yè)商務(wù)發(fā)展、中部科創(chuàng)文旅發(fā)展帶；南部物流電商發(fā)展帶；北部商旅融合發(fā)展帶。

這個片區(qū)最大的優(yōu)勢，在于兩點：1點是這里是增城3大板塊中離廣州最近的板塊；另1點是，這里被定義為增城的核心交通樞紐，13號、16號地鐵和廣深廣汕兩條高鐵，穗莞深輕軌、新白廣城際兩條城軌也全部在新塘交匯，加上規(guī)劃中的兩條地鐵，號稱八軌交匯。

所以，這個板塊是整個增城房價最貴的板塊。整個區(qū)域房價約2.2-2.9萬/平。它所呈現(xiàn)的熱點是，離地鐵近的，房價要2.8/2.9甚至3萬。離地鐵遠(yuǎn)的房價才能做到2萬出頭。

好了今天先聊到這剩下的明天再聊······